老小区和改造的万亿市场已经进入加速期

　　编者按：街道是旧的，小区是旧的，房子是旧的，设施是旧的，住在环境很穷。老小区常见的“四老一贫”，不仅成为居民，小区，的一大隐忧，也成为治理，这个现代化城市和社区的一大心病。

　　随着房地产的产业从增量市场转向股票市场，旧城改造和老小区、改造成为全社会关注的焦点。在新形势下，小区老改造不仅是现有住房质量的提高，也是惠及民生、扩大内需、建立内部循环的重要举措，对城市区域价值的发展具有长期而深远的影响。但值得注意的是，老小区复杂，基础薄弱，改造任务重，改造量大面广。与此同时，还存在一些问题，如居民意见难以统一、单位部门难以协调、改造，难以筹集资金等，影响了老小区改造的进程和质量。为此，《中国消费者报》策划收集了一系列报道，旨在加速老小区改造的发展，进一步提高其幸福感。

　　我们的记者孙伟

　　政策驱动市场。老小区和改造一直是城市更新的重要话题。据住房和城乡建设部统计，2019年，改造城镇有1.9万个老小区，涉及居民； 352万户；2020年，改造城镇有3.9万个老小区，涉及居民近700万户；2020年， 7月国务院办公办公室发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)成为老改造在小区的加速器《意见》明确指出，到“十四五”期末，结合本地实际，要努力在2000年底前基本完成老小区、老改造在需要改造的城镇的任务。

　　建设，标准，住房和城乡建设部配额司司长倪江波曾说，很多老小区都超过20岁了。本来设计的标准较低，后期管理、维护不到位，问题很多。目前，中国有近17万座老小区，建筑占地约40亿平方米。

　　那么，老小区和改造能拉动多大的市场规模？

　　据长江证券测算，老小区，改造升级提速后，外墙涂料、塑料管道，水泥，建筑，保温、材料等品类的市场规模将大幅提升。不同类别的产出比例从2.2%到83%不等。塑料管道工业最低产值约78亿元，保温材料工业最高产值1250亿元。

　　因此，中国40亿平方米的老小区和老改造，总共将花费多少钱？广发证券的分析师为记者算了一笔账，参考了广州，呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈阳等6个改造试点城市的投资数据。六市每平方米投资强度最低的是淄博，为123.36元；最高的是沈阳，372.02元；平均每平方米投资强度215.18元。基于这三个数据，计算了中国老小区和改造40亿平方米的投资。不考虑电梯，的安装，标准的最低国家投资可达4934亿元，而标准的平均国家投资为8607亿元。

　　如果考虑增加电梯，的投资，老小区和改造的总投资将达到一万亿元以上。河北、安徽等省公布的改造计划也显示，投资强度每

　　改造作品升级”目前，国家大力推广的小区、改造，老城区的作品，实际上是升级版本。和之前的作品有相同的地方，但是更全面，更全面。”住房和城乡建设部副部长黄艳进一步解释说。

　　按照《意见》的要求，城镇老小区、老改造的内容可以分为三类：基础类、完善类、提升类。

　　基本类，主要是市政，的支持基金会，改造，设施，的推广，建筑，屋面，外墙，楼梯，等公共场所。在小区包括改造推广的供水、排水、供电、弱电，道路，供气、供热和消防在小区与小区，的联系安防，生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤户、定期架空线路(入地)等。

　　提高档次，主要在环境及配套的设施，改造，建设，小区，建筑，节能，改造，有条件的楼盘有电梯等。设施，改造、建设，的环境及其配套设施包括绿化等环境的拆除、建设改造及周边地区的照明小区、改造、或小区、建设、及其周边地区适合老的设施、无障碍设施、停车库、设施。

　　推广类别主要是公共服务，设施，支持建设和智慧改造包括改造或建设小区及周边社区综合公共卫生设施如服务设施和健康服务Station、幼儿园等教育http://3307.cn、防护等智能感知http://3307.cn在设施，服务

　　需要解决的三大痛点目前，老小区和改造的水平因地而异，改造技术和交付给标准的差距很大”老小区和改造过程中最大的问题是标准标准的制定既需要理论模型的支持，也需要实际应用。最重要的是，居民需要用用户思维重建老小区标准系统，把老小区改造变成标准产品输出。”中国城市科学研究协会主席周宝兴说。

　　针对老小区进程中存在的问题，改造，仇保兴指出，老小区改造，三大痛点一是：改造资金有困难；第二，改造进程中存在技术标准不统一的问题第三，居民的意见和满意度。

　　例如，在小区，的老改造进程中，居民不同意是很常见的。以电梯的安装为例，三层以上的家庭一般更欢迎安装电梯，而三层以下的家庭往往更抗拒。“许多老小区和改造不同意，这主要与出资有关。因为现在的政策是谁受益谁出资，有区别。在实践中，人们发现，如果作用，居民的生活条件真的得到改善，这个问题就有可能得到解决。”仇保兴认为。“十四五”期间的小区和改造与过去有什么不同？

　　第一，改造的内容不同。过去，改造更像是一个单一的改造，比如房屋节能和水电加气路

。现在更多的是综合改造,基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升;完善类包括小区的环境及配套设施改造提升,有条件的加装电梯等;提升类包括社区公共服务产品的供给,比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。

　　　　二是组织实施形式不同。过去,基本上是政府的单方面工作,此次改造从方式上要求多方参与。黄艳说:“我们希望居民达成一致意见后,向政府申请纳入改造,并主动参与改造全程,实现共谋共建共管共评共享。”

　　　　三是资金筹措方式不同。过去,资金来源主要包括地方财政、水电气等专营单位出资,中央财政资金支持较少,居民个人出资也很少。“现在的改造资金来源将更多元,一方面,国家发改委、财政部已安排了中央补助资金;另一方面,鼓励社会力量参与,帮助完善社区公共服务供给,并以服务设施长期运营收入作为盈利点。”黄艳表示。

　　　　四是改造的要求不同。过去,改造完成但长效管理机制没能建立。这次的老旧小区改造的前提条件是,在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来,包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等,保障改造成果。